清远旅游地产应向休闲旅游度假转型

　　未来清远在环珠三角发展中充当卫星城的角色，通过旅游带动地产发展或成为地产行业的发展方向。

　　清远的特色是什么？旅游？赵千河认为，放眼全国，清远的旅游并没有多大优势和特色，必须做出调整，比如和地产结合。如何结合？不仅仅是在景区或者风景好的地方盖个房子、加个围栏那么简单，需要大品牌开发商操盘，整合优势。
　　谈产业转移

　　旅游城市清远不宜引进污染大产业

　　《清远观察》：根据最新的人口普查显示，清远常住人口年均增长速度略低于广东省常住人口年均增长率的1.90%，流动人口则没有纳入统计。在双转移的大背景下，清远人口增长没有出现太大增长，说明什么？

　　赵千河：说明清远流动人口少，贸易未产生，主要是来清远做生意的人多，如义乌商贸城的商户中有85%为外地人。

　　双转移在我看来只是临时性的。回顾近几年经济发展，我们会找到双转移的历史背景。

　　2004、2005年后，国家经济发展面临一个拐点，美国外资市场出问题、产业受阻、资金外逃、地产泡沫产生。

　　广东省政府意识到这个问题，提出“双转移”，部分工业转向河源、清远。这就是双转移的政治背景。

　　《清远观察》：产业转移在广东已经持续数年，很多城市都把这次转移看成是促进城市升级发展的大机遇，大家都争先恐后地对主流行业和主流城市的企业热情相邀。您认为清远双转移面临哪些难题？

　　赵千河：双转移只是一种策略。目前清远双转移面临很大的挑战，没有龙头产业，效率低、利润不高，硬件、劳动力资源、配套不够，劳动市场难以形成系统。

　　清佛合作，陶瓷生产转到源潭，清远仅有资源优势。根据产业发展的规律，产业应该由以下六个环节构成：原料、设计、品牌加工、物流和终端，在这个产业链中，我们清远只有原料和加工，赚取微薄的利润。而加工方面，也没有人力资源优势，难以引进更多工人。

　　因此，清远双转移不适宜转移过于依赖人力的加工产业。作为一个以自然风光而闻名的旅游城市也不适宜引进污染大的产业。

　　谈旅游发展

　　清远旅游过于依赖自然景观

　　《清远观察》：清远是一个知名的旅游城市，您如何评价清远的旅游业？

　　赵千河：清远旅游业发展缓慢，对GDP贡献偏少。以渔人码头为例，多年来，该码头没有太多变化，店面没有增加，摊档也没有增加，连出售的特产也没有太大变动，还是卖鹅蛋、花生等。

　　依据其他城市旅游业发展的经验看，一般而言，5星级酒店的增加是由于高端商务的推动，而快捷酒店、经济酒店的发展也是一个城市旅游水平的体现。这些目前在清远都表现得不太明显。五星级酒店少、经济类快捷酒店的品牌不多，尽管周末因为自驾游而出现订房难，这只能说明清远景点开发及接待能力较弱。

　　谈房地产业发展

　　与地产结合，向休闲度假过渡

　　《清远观察》：清远旅游产业还可以往哪个方向挖掘？近年来开始兴起旅游地产，是不是一个发展趋势？

　　赵千河：清远的旅游资源在全国范围内没什么竞争力，但在广东还算有名气。她唯一的优势是离珠三角近，周末自驾游的人多。随着自驾游的人增多，观光必须走向多元化，甚至发展到休闲度假。

　　发展休闲度假要满足几个条件：1、收入，人均GDP达到5000―1万美元以上；2、时间，年假、假期充足；3、汽车文化发展，家庭有2辆车以上；4、要有几套居所。

　　从这些条件中，我们也能发现清远所处的历史机遇，与大广州只有1.5小时以内的距离决定了它的旅游定位应该以休闲度假为主。另一方面，旅游资源做观光没有特色，但做旅游休闲有特色；休闲旅游必须带动旅游地产。目前，异地旅游度假有一定的雏形，转型是必定的。

　　同时，清远旅游地产的发展也面临一些挑战。由于大部分旅游资源已经过早掌握在没有实力开发的人手里，城市配套没完善，存在很多不足。现在大开发商才慢慢介入。

　　目前清远旅游地产的发展以销售为主，由于房价可预期，很多人也乐意购买，其实清远地产发展一部分还是得益于地产泡沫。

　　谈清远城市发展

　　关键看清未来珠三角与清远的关系

　　《清远观察》：从产业、旅游到地产，您能否总结一下，清远城市的发展应该怎么走？

　　赵千河：单纯走旅游地产之路，将来可能会受到金融服务和闲置资源的制约。所以，无论是产业还是旅游地产的发展，关键还是要充分认清未来珠三角与清远的关系。

　　未来清远在环珠三角发展中的角色，充当的是卫星城功能。通过旅游带动地产，同时行业发展也要不断健全，如旅游服务要完善、创造新刺激点、农家乐加房子等多种形式吸引客户，特别要有针对性地抓住珠三角中产阶级以上人群。

　　清远与珠三角的距离不远，环境好、楼市价格有优势，未来增值空间大，投资外还可以自住。

　　目前清远的房子有40%的外地人购买，这是合理的。休闲城市的定位决定它面对的客户群必然是要走出清远的，而发展景观地产、高端度假地产也是结合实际的必然选择。

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